จับตาตลาดบ้านมือสอง ดิสรัปต์บ้านใหม่ แห่ลงทุนรีโนเวทขายทำกำไร เปิด 5 เทคนิคเลือกซื้อ

แม้จะพ้นจากจุดต่ำสุดแล้ว แต่สัญญาณตลาดที่อยู่อาศัยไทยในปี 2568 ยังไม่ฟื้นตัว สะท้อนจากศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ที่ระบุว่า “ยอดโอน-ยอดขาย” ยังคงลดลงทุกระดับราคา ทำให้สถานการณ์ ณ เวลานี้ ตกอยู่ในสภาวะ “โอนน้อย-ขายหมดช้า”


อีกปรากฎการณ์คือ ตลาดบ้านมือสอง ได้ดิสรัปต์ตลาดบ้านใหม่ไปแล้ว โดยเฉพาะกลุ่มต่ำ 3 ล้านบาท สะท้อนจากภาพรวมการโอนกรรมสิทธิ์ทั่วประเทศทั้งบ้านใหม่และมือสอง ในรอบ 8 เดือนที่ผ่านมา มีโอนทั้งหมด 196,223 หน่วย ลดลง 10.6% และมูลค่า 527,946 ล้านบาท ลดลง 13.6% นั้น
เมื่อเจาะลึกลงไป เป็นการโอน “บ้านใหม่” จำนวน 67,050 หน่วย คิดเป็น 34% และ”บ้านมือสอง”จำนวน 129,173 หน่วย คิดเป็น 66% ด้านมูลค่า พบว่า “บ้านใหม่” มีมูลค่า 267,641 ล้านบาท คิดเป็น 51% และ “บ้านมือสอง” มีมูลค่า 260,305 ล้านบาท คิดเป็น 49%

นอกจากนี้ REIC ยังเปิดตัวเลที่อยู่อาศัยมือสองที่ประกาศขาย ณ ไตรมาส 2/2568 มีจำนวน 189,382 หน่วย เพิ่มขึ้น 34.6% และมูลค่า 758,502 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 5.6% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน

โดยราคาที่ประกาศขายมากที่สุด ได้แก่ ราคาไม่เกิน 1 ล้านบาท สัดส่วน 28.6% ราคา 1.01-1.50 ล้านบาท สัดส่วน 15.6% และราคา 2.01-3 ล้านบาท สัดส่วน 15%

ขณะที่หน่วยการโอนฯ ส่วนใหญ่อยู่ในราคาไม่เกิน 1 ล้านบาท ด้วยสัดส่วนถึง 35.1% ราคา 2.01-3 ล้านบาท สัดส่วน 18.2% ราคา 1.01- 1.50 ล้านบาท สัดส่วน 17% สะท้อนให้เห็นว่าผู้บริโภคส่วนใหญ่ยังคงมองหาที่อยู่อาศัยในระดับราคาที่สามารถเข้าถึงได้

โดยมีปัจจัยบวกจากมาตรการลดค่าจดทะเบียนโอนและค่าจดทะเบียนการจำนอง เหลือ 0.01% สำหรับราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท ซึ่งครอบคลุมการซื้อขายที่อยู่อาศัยมือสองด้วย ช่วยส่งเสริมให้ผู้บริโภคสามารถเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยได้อย่างคุ้มค่ายิ่งขึ้น
ทำไม”บ้านมือสอง”ถึงได้รับความนิยม?

วสันต์ คงจันทร์ นายกสมาคมการขายและการตลาดอสังหาริมทรัพย์ และกรรมการผู้จัดการ บริษัท โมเดอร์น พร็อพเพอร์ตี้ คอนซัลแตนท์ จำกัด เปิดเผยว่า จากภาวะเศรษฐกิจไม่ดี จึงทำให้ในปี 2568-2569 จะเห็นบ้านมือสองออกมาขายทอดตลาดมากขึ้น จากปัจจุบันมีถึง 60% ของตลาดและเติบโตแซงหน้าบ้านมือหนึ่งที่มีปัญหากำลังซื้อไม่พอ กู้แบงก์ไม่ผ่าน และบ้านราคาแพง ทำให้คนหันมาซื้อบ้านมือสองมากขึ้น เนื่องจากราคาถูกกว่าบ้านใหม่และเลือกทำเลได้ โดยเฉพาะในเมือง ที่ปัจจุบันราคาที่ดินแพงและหายากขึ้น

“จึงเกิดตลาด Flipping เป็นการซื้ออสังหาฯ เพื่อขายต่อในระยะสั้น เพื่อทำกำไรจากราคาที่เพิ่มขึ้น ซึ่งจะมีนักลงทุนร่วมมือเจ้าของบ้านลงทุนตกแต่งใหม่ แล้วนำมาขายต่อ ทำกำไรจากส่วนต่าง ไม่ต้องซื้อแล้วนำมารีโนเวทเหมือนเมื่อก่อน ปัจจุบันเทรนด์การขายแบบนี้ กำลังมาแรงในตลาดบ้านมือสอง” วสันต์กล่าว

ขณะที่ ดีดีพร็อพเพอร์ตี้ แพลตฟอร์มอสังหาริมทรัพย์ ได้เผยจุดเด่นของที่อยู่อาศัยมือสอง ที่ผู้บริโภคไม่ควรมองข้าม เพื่อเป็นแนวทางพิจารณาก่อนตัดสินใจเลือกซื้อบ้านหลังใหม่ให้ตรงกับความต้องการ และบริหารงบประมาณได้อย่างมีประสิทธิภาพในเวลานี้

– ราคาคุ้มค่า-ต่อรองได้มากกว่า ท่ามกลางความท้าทายทางเศรษฐกิจที่สั่นคลอนรายรับของผู้บริโภค การซื้อที่อยู่อาศัยมือสอง เป็นทางเลือกที่น่าสนใจ เมื่อคิดค่าเสื่อมตามการใช้งานแล้ว ทำให้มีราคาต่ำกว่าการซื้อโครงการที่เปิดตัวใหม่ นอกจากนี้ การซื้อบ้านมือสองหรือซื้อคอนโดมือสองยืดหยุ่นกว่าตรงที่ต่อรองราคากับผู้ขายได้โดยตรง หรือผู้ขายอาจแถมเครื่องใช้ไฟฟ้าและเฟอร์นิเจอร์ให้ ทำให้ผู้ซื้อได้ราคาที่พึงพอใจ ตอบโจทย์ผู้ที่มีงบประมาณจำกัด

– เปิดโอกาสได้บ้านในทำเลหายาก ผู้บริโภคส่วนใหญ่มักให้ความสำคัญกับการอยู่อาศัยในทำเลที่มีความเจริญ มีระบบสาธารณูปโภคครบ ใกล้ระบบขนส่งมวลชน ส่งผลให้ทำเลทองหรือย่านที่เจริญย่อมมีความต้องการซื้อ/เช่าที่อยู่อาศัยสูงตามไปด้วย ประกอบกับราคาที่ดินที่ปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะกรุงเทพฯ ทำให้ต้นทุนการก่อสร้างต้องปรับเพิ่มขึ้น ส่งผลให้ที่อยู่อาศัยมือสองกลายเป็นตัวเลือกมากกว่า

– เห็นสภาพแวดล้อมจริงก่อนเข้าอยู่ ผู้ซื้อจะมีโอกาสประเมินคุณภาพงานก่อสร้าง การตกแต่ง ความแข็งแรงของโครงสร้างว่าคุ้มค่ากับราคาที่ตกลงซื้อขายหรือไม่ ยังเป็นโอกาสดีที่เห็นสภาพแวดล้อมจริงของโครงการ ระบบความปลอดภัยและพื้นที่ส่วนกลาง ได้พบเพื่อนบ้านใกล้เคียง และผู้ซื้อควรเดินทางไปเยี่ยมชมโครงการในชั่วโมงเร่งด่วนด้วย เพื่อดูสภาพการจราจรก่อนนำข้อมูลมาประกอบการตัดสินใจและเปรียบเทียบโครงการอื่น ๆ

– ระบบก่อสร้างแบบเก่าสะดวกเมื่อรีโนเวท ซึ่งโครงการที่อยู่อาศัยปัจจุบันจะใช้ระบบก่อสร้างแบบใหม่ เช่น แผ่นคอนกรีตสำเร็จรูป ต่างจากบ้านมือสองที่ก่อสร้างมานานมักเป็นระบบการก่อสร้างแบบเก่า เช่น ก่อด้วยอิฐมอญ มีข้อดีจะสะดวกต่อการวางแผนต่อเติม สามารถทุบ เจาะ หรือปรับเปลี่ยนผังภายในได้โดยที่ไม่กระทบต่อโครงสร้างหลัก เหมาะกับผู้ที่วางแผนรีโนเวทที่อยู่อาศัยในสไตล์ที่ตนชื่นชอบ หรือต้องการต่อเติมดัดแปลงเพื่อเพิ่มพื้นที่ใช้สอยในอนาคต

– รีโนเวทใหม่เพิ่มโอกาสลงทุน โครงการที่อยู่อาศัยมือสองหากได้รับการรีโนเวทให้ดูใหม่และทันสมัย ย่อมเพิ่มมูลค่าและสร้างโอกาสในการขายต่อหรือปล่อยเช่าได้ ด้วยจุดเด่นที่อยู่อาศัยมือสองมีราคาย่อมเยา ตั้งอยู่ทำเลที่มีดีมานด์สูง ทำให้มีความต้องการซื้อและเช่าจากกลุ่มเรียลดีมานด์ เป็นกลยุทธ์ที่น่าสนใจสำหรับนักลงทุนในการซื้อที่อยู่อาศัยมือสองมารีโนเวท เพราะมีโอกาสที่จะสร้างผลตอบแทนจากการลงทุนได้เร็ว และมีต้นทุนในการถือครองต่ำกว่าการซื้อโครงการใหม่ชัดเจน


แม้ที่อยู่อาศัยมือสองจะตอบโจทย์ผู้ที่มองหาความคุ้มค่า แต่ขั้นตอนการเลือกซื้อมีรายละเอียดแตกต่างจากการซื้อโครงการใหม่ ผู้บริโภคควรทำความเข้าใจอย่างรอบด้าน

โดยมีข้อแนะนำ 5 เทคนิคเสริมความมั่นใจเมื่อเลือกซื้อที่อยู่อาศัยมือสอง

1. สอบถามประวัติอสังหาฯ และเหตุผลในการขาย จากเจ้าของเดิมหรือนายหน้าอสังหาฯ นำมาประกอบการตัดสินใจและประเมินความเสี่ยงที่อาจซ่อนอยู่ เช่น ขายเพราะภาระหนี้สิน มีปัญหากับเพื่อนบ้าน หรือขัดแย้งเรื่องมรดกในครอบครัว เป็นต้น รวมทั้งมีปัญหาด้านสิ่งแวดล้อมที่กระทบต่อการอยู่อาศัยหรือไม่ เช่น อยู่ในพื้นที่เสี่ยงน้ำท่วมขังง่าย มีค่าฝุ่น PM 2.5 สูง หรือได้รับผลกระทบหากเกิดเหตุร้ายจากโรงงานอุตสาหกรรมใกล้เคียง

2.เช็กสภาพบ้านให้ละเอียดก่อนตัดสินใจ ซึ่งบ้านหรือคอนโดฯ มือสองมักผ่านการใช้งานมาแล้วอาจทรุดโทรมไปตามกาลเวลา ควรเข้าไปตรวจสอบด้วยตนเองว่าโครงสร้างที่อยู่อาศัยและระบบต่าง ๆ เช่น ไฟฟ้า ประปา ยังใช้งานได้ดีหรือไม่ เนื่องจากอาจมีปัญหาที่เจ้าของเดิมไม่ได้แจ้งให้ผู้ซื้อทราบเพื่อหลีกเลี่ยงการถูกกดราคา เช่น พื้นดินรอบบ้านทรุดตัว คานมีรอยแตกร้าว ผนังสองฝั่งมีรอยร้าวตรงกันที่อาจส่งสัญญาณถึงปัญหาโครงสร้าง

หากพบปัญหาผู้ซื้อควรจ้างผู้เชี่ยวชาญหรือวิศวกรไปตรวจสอบร่วมกันเพื่อประเมินค่าใช้จ่ายในการปรับปรุงแก้ไข นอกจากนี้ ผู้ซื้อควรนัดเข้าชมบ้านในช่วงเวลาที่แตกต่างกัน เพื่อสังเกตรายละเอียดเพิ่มเติม เช่น ทิศทางแดดตอนบ่ายหรือวันที่ฝนตกมีน้ำรั่วซึมหรือไม่ จากนั้นจึงเจรจากับผู้ขายว่าจะรับผิดชอบซ่อมแซมให้ก่อนซื้อหรือไม่ หรือต่อรองราคาเพื่อขอส่วนลดหากผู้ซื้อต้องการซ่อมเอง

3. ตรวจสอบกรรมสิทธิ์ที่แท้จริง ก่อนตกลงทำสัญญาจะซื้อจะขาย ผู้ซื้อควรตรวจสอบอย่างถี่ถ้วนว่าผู้ขายเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่แท้จริงตามเอกสารที่กรมที่ดินออกให้ โดยตรวจสอบว่าโฉนดที่ดินหรือหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดที่จะซื้อนั้นเป็นของจริงหรือไม่

จากการสังเกตรายละเอียดสำคัญบนเอกสาร หรือไปขอสำเนาโฉนดที่ดินที่สำนักงานที่ดินเก็บไว้มาเปรียบเทียบกัน เพื่อป้องกันกรณีที่ผู้ขายปลอมแปลงโฉนดเพื่อแอบอ้างขายที่อยู่อาศัยของผู้อื่น หรืออาจเป็นกรณีที่ที่อยู่อาศัยนั้นมีข้อพิพาทหรือถูกอายัดไว้ตามกฎหมาย หากทำการซื้อขายไปแล้วอาจมีปัญหาตามมาในภายหลังได้

ส่วนกรณีที่จำเป็นต้องตกลงซื้อขายกับผู้อื่น เช่น ญาติของเจ้าของเดิม จะต้องให้ผู้ขายแสดงหนังสือมอบอำนาจที่ดิน (ท.ด.21) พร้อมหลักฐานประกอบก่อนทำธุรกรรมด้วย

4.สอบถามภาระผูกพันกับนิติบุคคล เรื่องภาระผูกพันของอสังหาฯ ที่จะซื้อว่าเจ้าของเดิมมีหนี้ค้างชำระค่าส่วนกลางหรือค่าใช้จ่ายอื่น ๆ กับนิติบุคคลหรือไม่ เพื่อป้องกันปัญหาที่ต้องมาแบกรับหนี้ส่วนนี้เองภายหลัง โดยให้ผู้ขายจัดการเคลียร์ภาระค่าใช้จ่ายส่วนนี้ให้เรียบร้อยและขอ “ใบปลอดหนี้” ที่สำนักงานนิติบุคคล เพื่อนำมาประกอบการโอนกรรมสิทธิ์

นอกจากนี้ควรสอบถามนิติบุคคลว่าโครงการมีภาระจำยอมหรือไม่ เช่น ใช้ที่ดินเป็นทางเข้าออกร่วมกับบุคคลภายนอก ซึ่งจะส่งผลให้โครงการต้องรับผิดชอบค่าใช้จ่ายในการซ่อมบำรุงถนนเอง เนื่องจากไม่ใช่ถนนสาธารณะที่อยู่ภายใต้การดูแลของหน่วยงานภาครัฐ อาจมีข้อพิพาทในอนาคตได้ และหากโครงการตั้งอยู่ในพื้นที่เขตเวนคืน ผู้ซื้อควรสอบถามความชัดเจนกับนิติบุคคลว่ามีพื้นที่ส่วนไหนของโครงการที่เสี่ยงถูกเวนคืนหรือไม่

5. กำหนดรายละเอียดสัญญาให้ชัดเจน เมื่อเลือกที่อยู่อาศัยได้แล้ว ควรนัดทำสัญญาจะซื้อจะขายกับผู้ขายไว้ก่อน ป้องกันไม่ให้ที่อยู่อาศัยโดนขายออกไป โดยต้องกำหนดรายละเอียดต่าง ๆ ให้ชัดเจนและรัดกุม โดยเฉพาะราคาที่ตกลงซื้อขาย ค่ามัดจำ ระยะเวลาที่ต้องชำระเงินส่วนที่เหลือ และวันนัดโอนกรรมสิทธิ์

จากนั้นผู้ขายจะให้สำเนาโฉนดที่ดินหรือหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดกับผู้ซื้อเพื่อนำไปยื่นกู้กับสถาบันการเงิน ซึ่งผู้ซื้อและผู้ขายควรตกลงเรื่องค่าใช้จ่ายในวันโอนให้ชัดเจน ว่าใครต้องรับชอบส่วนไหนหรือจะตกลงแบ่งจ่ายกันอย่างไร หรือในกรณีที่ผู้ขายจัดโปรโมชันด้วยการรับผิดชอบค่าใช้จ่ายส่วนใดเพิ่มเติมเอง ก็ต้องระบุรายละเอียดเหล่านี้ลงในสัญญาอย่างรัดกุม